Otázky 2012/7

legislativa

otopné soustavy

Vedoucí a recenzent rubriky Vladimír Jirout

Otázka:

Mohu se jako majitel bytu v bytovém domě, který vlastní společenství vlastníků bytových jednotek, rozhodnout pro odpojení od společné otopné soustavy s tím, že si nainstaluji vlastní plynový nebo elektrický kotel?

Odpověď:

S touto otázkou se v praxi potkávám stále častěji. Základní příčinou, proč je tato otázka kladena, je nespokojenost majitele bytu s kvalitou tepelné pohody v bytě a s náklady, které za vytápění musí platit. Obecně lze odpovědět tak, že pokud se na odpojení majitel daného bytu s majiteli ostatních bytů dohodne, je to možné. Ovšem získání souhlasu není jedinou podmínkou. Je nutné splnit i řadu dalších podmínek, které souvisejí se stavebními předpisy, se změnou technické stavu objektu atd.

Než však dojde k razantnímu zásahu do otopné soustavy bytového domu, je záhodno si položit jinou otázku. Proč je majitel bytu tak nespokojen, že chce sáhnout k zásadnímu opatření? Pokud daný bytový dům není napojen na centrální zdroj tepla s nadprůměrně vysokou cenou tepla, lze skoro vždy najít technické řešení, které nejen vylepší tepelnou pohodu u zájemce o odpojení, ale má i příznivý dopad do poplatků za teplo a rovněž se příznivě projeví i u ostatních majitelů bytů. Samozřejmě v případě, má-li iniciátor odpojení alespoň minimální snahu najít společně přijatelný kompromis. A nalezení kompromisu je nutné, neboť byty v bytových domech jsou provázány společnými stěnami, chodbami atp. a teplo, pokud je „vypuštěno“ z otopné vody stěnami trubek domovních rozvodů, otopných těles, se postupně šíří po celém objektu. Takže ani individualizace zdroje tepla v jednom bytě není všelék.

Pokud pomineme skutečnost, že odpojení jednoho bytu od společné otopné soustavy domu znamená narušení hydraulických poměrů v soustavě, narušení toků tepla, narušení používaného principu rozdělování nákladů za teplo mezi byty, tak se podívejme na tuto skutečnost alespoň z pohledu stavebních předpisů. Jakýkoliv zásah do zkolaudovaného stavu domu nelze považovat za přípustný, pokud není projektem a ve stavebním řízení schválena změna technického řešení stávajícího zařízení TZB či stavby (bytu). Formy schvalovacího řízení jsou stanoveny stavebním zákonem a projekt smí vypracovat pouze autorizovaná osoba.

Aby byl zajištěn objektivně správný postup před realizací požadované technické změny, oprav či úprav na společném zařízení, měl by být postup přípravy a realizace takové opravy či úpravy popsán v nějakém typu předpisu společenství majitelů bytů, tedy minimálně by měl být stanoven způsob, jak o tom bude společenstvo rozhodovat a za jakých podmínek bude možné změnu provést. Je nutné stanovit kdo ponese náklady odpojením vyvolané, k jaké změně v rozdělení provozních nákladů v objektu dojde, a pokud dojde ke zhodnocení bytu, zda se to projeví například na hlasovacích právech atd.

Svévolné úpravy či změny jedním subjektem na společném zařízení mohou způsobit škody a takové úpravy tedy bez předchozího odborného posou­zení a schválení lze považovat za ne­oprávněný zásah do práv všech ostatních subjektů, které jsou připojené na společnou soustavu a jsou spoluvlastníky této soustavy. Z toho vyplývá, že uživatelé bytů, kteří na společném zdroji tepla zůstali napojeni, by dokonce mohli uplatnit nárok na přiměřenou náhradu zvýšených nákladů, které jim neschválený postup jednoho z nich způsobí.

Závěrem tedy, pokud zájemce o odpojení bytu od společné otopné soustavy bytového domu získá souhlas majitelů zbývajících bytů v domě, stále ještě nesplnil vše, co by ho k tomu opravňovalo. Svým postupem vyvolá změny zkolaudovaného stavu domu, a proto by měl uhradit náklady spojené se stavebním řízením, v jehož rámci budou úpravy projednány, schváleny a rovněž veškeré tím vyvolané projekční práce spojené s nutností přepočítání projektu otopné soustavy včetně realizace úprav rozvodů, výměn armatur, přenastavení regulace atp. souvisejících s úpravou okleštěné otopné soustavy domu na změněný stav.

Podporu pro uvedená sdělení, ohledně problematiky vytápění a zasahování do otopných soustav, lze najít v řadě předpisů, jejichž seznam by byl dlouhý, proto mohu doporučit ty základní, jako je Stavební zákon č. 183/2006 Sb., který popisuje podmínky stavebního řízení a kolaudace, dále jsou to energetické předpisy jako Zákon č. 406/2000 Sb. a jeho pozdější změny a podřízené vyhlášky například č. 193/2007 Sb. o účinnosti užití a rozvodu energie, vyhláška č. 194/2007 Sb. o pravidlech vytápění, regulaci, apod.

Rovněž se lze opřít o evropské i národní normy na tepelnou ochranu budov, jako jsou:

• ČSN 73 0540-2; z roku 2007,
• ČSN 73 0540:2002-2; Změna Z1 Tepelná ochrana budov – Část 2: Požadavky,
• ČSN EN 832 Tepelné chování budov – Výpočet potřeby tepla na vytápění – Obytné budovy,
• ČSN 38 3350:88 Zásobování teplem. Všeobecné zásady
• ČSN 73 4301 Obytné budovy.

Odpovídal: Ing. Vladimír Galád, samostatný projektant, Praha; člen redakční rady Topenářství instalace