Z praxe soudního znalce: Stavební připravenost pro realizaci TZB
V praxi soudního znalce se kromě technických posudků běžně setkávám i s posudky, které neřeší přímo technický problém, ale popisují stav rozpracovanosti díla ke konkrétnímu datu.
Za mé předchozí praxe, když jsem pracoval jako stavbyvedoucí, jsem se mnohokrát setkal s problémem, že pro splnění smluvních termínů nebyla ze strany stavební firmy, či jiného subdodavatele, taková stavební připravenost, aby bylo možné požadované smluvní termíny splnit.
Je samozřejmé, že jsem neutěšený stav urgoval na koordinačních schůzkách, pořizoval důkazní zápisy do stavebního deníku a psal i dopisy se žádostí o vystavení dodatku ke smlouvě. Bohužel v pracovním tempu, které při dokončování velkých projektů panuje, se většinou ze strany smluvního partnera písemného souhlasu, že vám nepřipravil stavbu pro vaši práci, nedočkáte. Natož aby partner připravil dodatek ke smlouvě, ve kterém vám posune termín dokončení. Obvykle se dozvíte, že máte nejdříve stavbu dokončit a předat a pak bude čas řešit dodatky…
Velmi rychle jsem pochopil, že dokončit úspěšně dílo neznamená pouze dodat zařízení na stavbu včas a provést bezchybnou montáž. Ale také zajistit, aby případné pochybení či zpoždění ostatních účastníků výstavby (stavařů, elektrikářů, dodavatelů interiéru, dodavatelů technologie kuchyní či projektantů, kteří nepředložili včas projekty změn) neskončilo tím, že budu za nesplnění svých smluvních termínů na základě vynuceného zpoždění penalizován právě já.
Obdobná, a u dodavatelů TZB stejně „populární“ situace, nastává v okamžiku, kdy při přejímkách díla obdrží seznam vad a nedodělků. Termín nebo časový úsek na jejich odstranění je přesně definován ve smlouvě o dílo s dodatkem, že nesplnění termínu bude samozřejmě penalizováno. „Přece si to nakonec nezkazíme,“ jsem říkal svým kolegům instalatérům, topenářům či vzduchařům, když jsem je žádal nebo spíš nutil, aby narychlo změnili své plány na víkend a místo odpočinku odstraňovali zástupcem investora deklarované vady či nedodělky, mnohdy i velmi diskutabilní. Jaké pak bylo moje překvapení, když jsem v pondělí ráno žádal svého smluvního partnera o kontrolu, že jsme deklarované vady i nedodělky včas odstranili a aby nám o tom vystavil písemného potvrzení. Pokud si vzpomínám, tak ani jednou neproběhla kontrola tak, jak bylo smluvně stanoveno. V lepším případě se kontrola o nějaký ten den opozdila a fiktivní penále mezi tím vesele rostlo.
Znaleckých posudků, ve kterých popisuji stav rozpracovanosti díla ke konkrétnímu datu, či posudků, ve kterých provádím kontrolu odstranění vad a nedodělků, jsem již zpracoval celou řadu. Dle svých vlastních zkušeností, a dle ohlasů svých klientů, mohu konstatovat, že pokud je dodavatel při konečném vyúčtování stavby, či dodatečném jednání o termínu dokončení, schopen doložit zpětně stav rozpracovanosti či stavební připravenosti, je jeho vyjednávací pozice ve sporu o penále výrazně jistější. Ze všech posudků, které jsem vypracoval, a které se týkaly právě stavební připravenosti nebo odstraňování vad a nedodělků, došlo jen ve dvou případech k tomu, že spor mezi objednatelem, tedy stavební firmou a dodavatelem TZB, dospěl až k soudu. V obou případech byl výsledek stejný. Dodavatel TZB obhájil svoje tvrzení, a to kromě dalších důkazů především znaleckým posudkem, a ve sporu uspěl.
Proces výstavby není jen ryze technická záležitost, ale má i své technicko-právní pozadí. Kdo v tomto procesu nedokáže své zájmy dostatečně přesně a důrazně definovat a chránit, může využít služeb těch, kteří se na tuto problematiku specializují.