Otázky 2021/8

legislativa

Vedoucí a recenzent rubriky Miloš Bajgar

Otázka:

Dobrý den,

v online verzi Vašeho časopisu jsem studoval některé články věnované problematice nedostatečných dodávek teplé vody a rád bych se nyní na některého z Vašich odborníků obrátil s prosbou o radu. Prosím dovolte mi popsat situaci:

Bydlím ve vlastním bytě, který spadá pod Společenství vlastníků, které má na starost kotelnu, údržbu a zajištění chodu bytového domu. Bohužel táhne se dlouhodobý problém s dodávkami teplé vody, který se mi nedaří vyřešit a s klesající venkovní teplotou je to čím dál více nepříjemné. Problém spočívá v tom, že teplá voda nedosahuje teploty vyšší než 40 °C, někdy neteče vůbec, někdy odpouštím desítky litrů vody v naději a nic…

Bohužel ani správce domu ani statutární orgán společenství vlastníků, z mého pohledu, nevyvíjí dostatečnou iniciativu pro řešení vzniklé situace. Cítím, že ani jeden nejsou v dané oblasti odborníky a ani žádné odborníky nepřizvali, zkrátka a dobře zvažují každou korunu, mezitím, co šest bytových jednotek z 64 nemá zajištěnou teplou vodu. Celý problém s výpadky se táhne od jara 2021, extrémní zhoršení situace je cca posledních 14 dnů.

Četl jsem si vyhlášku č. 194/2007 Sb. a také normu ČSN EN 806-2, která definuje, jaká teplota teplé vody má být zajištěna.

Protože mi už dochází nápady, jak „tlačit“ na opravu, byl bych rád, kdybyste mi poradili, jakou formou mohu teplotu vody měřit, abych měl v ruce „důkazy“.

Budu moc rád za Vaši odpověď a předem děkuji za Váš čas.

Odpověď:

Z Vašeho dotazu není zřejmé, co se stalo na jaře t. r., kdy začaly problémy s dodávkou teplé vody (TV).

Příčin problémů s dodávkou TV může být více. Uvádím některé z nich:

1. Malá akumulační nádoba TV v kotelně.
2. Průtočné zapojení akumulační nádoby bez nabíjecího okruhu.
3. Vadná zpětná klapka za cirkulačním čerpadlem.
4. Vyšší tlak studené vody, než je tlak TV.
5. Vypínání cirkulačního čerpadla v noci.
6. Kolísání teploty TV na výstupu ze zdroje TV (zde kotelna).
7. Regulační ventil na okruhu ohřevu TV nemá dostatečnou autoritu (vliv na regulační proces).
8. Chybí regulátor tlakové diference pro regulační ventil na okruhu ohřevu TV.
9. Chybné napojení stoupaček TV s cirkulací.
10. Nebyly spočteny tepelné ztráty rozvodu TV – bez znalosti tepelných ztrát v rozvodu není možné spočítat a nastavit vyvažovací ventily na patách stoupaček.
11. Na rozvodu TV+C chybí vyvažovací ventily.
12. Ležatý rozvod cirkulace TV nemá potřebný počet podpěr a je zavzdušněný.
13. Odbočky z ležatého potrubí C-TV jsou vedeny ze spodní části potrubí. Nejsou tak odvzdušnitelné.
14. Paty stoupaček nejsou podepřeny v místě přechodu z vodorovné části přípojky ke svislé stoupačce. Po ohřevu klesne stoupačka a vytvoří na přípojce cirkulace místo, které nepůjde odvzdušnit.
15. Při kolísání teploty TV na výstupu z kotelny nemohou fungovat dynamické regulátory průtoku do stoupaček.
16. Po ranním zapnutí cirkulačního čerpadla se do rozvodu dostane vlažná voda, která díky své nízké teplotě zruší, byť předem dobře nastavený, rovnovážný stav.

Je vidět, že těch příčin může být mnoho. Geometrickou řadou stoupá počet vzájemných kombinací, které neumožní, aby funkce dodávky TV měla vlastnosti obvyklé. Náprava nemusí být snadná. Už proto, že projektanti zdravotní techniky tlakové ztráty ležatých rozvodů obvykle nepočítají. V důsledku toho ani regulační prvky na paty stoupaček neosazují. V ojedinělých případech je navrhnou, ale bez jejich nastavení. Je to jen dražší verze otevřeného kulového kohoutu.

Také montáž ležatých rozvodů s chybějícími podpěrami zdá se být v pořádku do doby, než se zaplní TV. Pak se výškově zvlní a vytvoří místa, která nejdou odvzdušnit. Zúžený průtočný průřez potrubí omezí nebo zcela znemožní cirkulační průtok. V takových případech je potřeba odpustit i větší množství vychladlé vody, než značně téct TV, za kterou odběratel platí nemalou cenu.

Také přílišná tloušťka tepelných izolací ležatého potrubí TV může být kontraproduktivní. Zejména u relativně malých soustav přípravy TV, kdy vede k velmi malým cirkulačním průtokům. Ty nebývají často zvládnutelné výrobními dimenzemi i těch nejmenších vyvažovacích armatur, nebo jen s velkou nepřesností.

Popsat, co může způsobit ta která příčina, by bylo na poměrně obsáhlý článek. To ale není smyslem odpovědi na položenou otázku.

Vlastní měření TV zdá se rovněž býti problematické. Byl by k tomu potřeba měřič tepla (MT), který měří průtok a dvě teploty. Při přípravě TV ve zdroji je to poměrně jednoduché. Na přívod SV se vloží MT, do stejného potrubí se vloží čidlo teploty SV, druhé čidlo TV se vloží do výstupního potrubí TV.

Obdobné by to mohlo být i v bytě s tím rozdílem, že čidlo SV není kam umístit. Teplota SV na stoupačce je o několik °C vyšší, než je teplota SV na přívodu do domu. S přibližně se stejnou nepřesností se jako průměrná teplota SV dá nastavit konstantní hodnota +10 °C.

Bylo by ovšem potřeba registrovat dobu, kdy teplota TV překročí požadovanou teplotu, například 55 °C. Protože tato teplota u odběrného zařízení má být dosažena až po maximálně 30 s, bylo by nutné spustit měření až po této době. To by ovšem vyžadovalo další regulační okruh, který by spínal vodoměr MT v závislosti na čase.

Jiným problémem může být, kde by bylo teoreticky možné celý měřicí uzel instalovat. Na přívodu TV za teplým vodoměrem? Nebo u každého odběrného místa?

Pakliže sáhnete na cirkulační stoupačku procházející bytem, tak spolehlivě zjistíte, zda cirkulace TV funguje či ne. Funkční potrubí cirkulace má mít teplotu o 3 až 5 K nižší, než je teplota potrubí TV.

Pokud jde o právní pohled na věc, v létě roku 2020 došlo k novelizaci občanského zákoníku (OZ), jejíž předmětem byla především úprava institutu bytového spoluvlastnictví (§ 1158–1222 OZ). Významně se novelizační práce dotkly práv a povinností vlastníka jednotky:

Vlastnictví jednotky, stejně jako vlastnictví kterékoliv jiné věci, sebou přináší práva a povinnosti. Bytové spoluvlastnictví je zvláštní druh spoluvlastnictví, které se skládá ze spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci a z výlučného práva k prostorově vymezeným částem domu. Vlastníkům jednotek tedy v souvislosti s výše uvedeným náleží práva, kterým na druhé straně odpovídají povinnosti ostatních, zejména zdržet se jakýchkoliv zásahů vedoucích ke znemožnění jejich uplatňování.

Základními právy vlastníka jednotky jsou, podle ustanovení § 1175 OZ, svobodně svůj byt spravovat, výlučně jej užívat a stavebně upra­vovat. Vlastník má taktéž právo užívat společné části nemovitosti. Těmto právům odpovídá povinnost vlastníka zdržet se jakéhokoliv zásahu do obdobných práv jiného vlastníka a zároveň zákaz ohrozit, změnit či poškodit společné části.

Novela OZ výrazně zpřesnila rozsah vlastníkových práv, co do možnosti údržby a oprav společných částí domu, které slouží vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání. Oproti úpravě před novelou OZ, již vlastník jednotky může realizovat pouze drobné opravy těchto společných částí a jejich údržbu. Oboje provádí vlastník na své náklady.

Nově odst. 2 § 1175 OZ představuje speciální úpravu k ustanovení § 1208 písm. e) bodu 2. OZ, které cílí na údržbu a opravy společných částí nemovité věci, jež nejsou uvnitř bytů a nejsou ani ve výlučném užívání některého z vlastníků. Tedy vlastník jednotky se při údržbě a opravách společných částí, které mu slouží k výlučnému užívání (balkony, lodžie, terasy, radiátory, termostatické ventily atd.) omezí pouze na drobnou činnost, v ostatních případech se jedná o oblast působnosti osoby odpovědné za správu domu a pozemku.

Zákonodárci touto úpravou výrazně zasáhli do práv vlastníků jednotek, avšak bylo tak činěno v úmyslu ochránit společenství vlastníků jako celek. Cílem změny bylo zamezit rozsáhlým a nekontrolovatelným stavebním úpravám uvnitř bytů, které mohly poškozovat celé domy a snižovat tak jejich hodnotu.

Se shora uvedeným úzce souvisí nově formulované povinnosti vlastníka jednotky v § 1182 OZ. Vlastník nyní musí oznámit osobě odpovědné za správu domu veškeré stavební úpravy, které hodlá ve svém bytě provést. Tato osoba může po předchozí výzvě ověřit, zda stavební úpravy prováděné vlastníkem nemají negativní vliv na stav společných částí a za tímto účelem může vstoupit do bytu samotného.

Jak uvádí důvodová zpráva k no­vele OZ, pokud stavební úpravy v bytě směřují k závažnému ohrožení společných částí, je možné, aby se osoba odpovědná za správu domu obrátila na soud podle § 2903 odst. 2 OZ a požadovala vhodná konkrétní opatření směřující k odvrácení hrozící újmy. Pakliže však již došlo k neoprávněnému zásahu do společných částí nemovité věci, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna domáhat se negatorní žalobou toho, aby se dotyčný vlastník zdržel dalších stavebních úprav a vše uvedl do předešlého stavu.

Při neznalosti konkrétních stanov společenství vlastníků bytových jednotek je možné ale dovozovat, že budou obsahovat např. tento text: Společenství vlastníků je pojato jako právnická osoba, jejíž účel je vymezen správou domu a pozemku. To vyjadřuje i zákonná restrikce vylučující výslovně způsobilost společenství podnikat nebo podílet se na podnikání jiných osob. To má své odůvodnění mj. i zákonným ručením vlastníků jednotek za dluhy společenství. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. To znamená, že nabytím vlastnického práva k jednotce členství ve společenství vlastníků vzniká a zánikem vlastnického práva k jednotce zaniká i členství ve společenství vlastníků.

Správou domu se rozumí zajišťování revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu. Úkoly společenství vlastníků jsou precizovány v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

S ohledem na výše uvedené bych potom doporučil autorovi dotazu urychleně písemně upozornit na nevyhovující stav společenství vlastníků, které musí ze zákona zabezpečit odborné zjištění příčiny a následné odstranění nedostatku ve vytápění.

Pokud bude vedení společenství vlastníků jednotek nečinné, potom se tazatel může obrátit na místně a věcně příslušný soud, aby tento rozhodl – viz postup podle ustanovení § 1206–1209 OZ, ale postup je to zdlouhavý. Pro operativní vyřešení se pak nabízí postup podle ustanovení § 74 občanského soudního řádu, které upravuje tzv. předběžné opatření. V každém případě však navrhuji věc a postup projednat s advokátem.

Odpovídali: Ing. Miloš Bajgar, autorizovaný inženýr pro techniku prostředí staveb, projektová kancelář tepelné techniky, Praha; člen redakční rady Topenářství instalace
JUDr. Zdeněk Karfík, CSc., advokát, Praha