Otázky 2017/4
Vedoucí a recenzent rubriky Zdeněk Lyčka
Otázka:
Jak posuzovat případ řady rodinných domků zakoupených podle starého OZ, nebo v době mezi vyhlášením jeho platnosti a účinnosti NOZ (skoro 2 roky), vybavených elektrickými ohřívači vody, u kterých byl svod od pojistného ventilu v rozporu s normou ČSN 06 0830 zaústěn rovnou do kanalizace? Nebyl tak vizuálně kontrolovatelný, jak požaduje norma.
Zhotovitel realizoval zařízení otopné soustavy bez projektu, jen podle obecného schématu zařízení, které nesouhlasí s žádným domkem podrobeným znaleckému zkoumání.
Díky chybějící expanzní nádobě, která není podle českých ČSN povinná, docházelo vlivem ohřevu vody ke stoupnutí tlaku nad tlak pojistného ventilu, ten se často otevíral a tím způsobil únik teplé vody do kanalizace. Tato situace trvala 2 až 3 roky. Poté zůstal pojistný ventil trvale otevřený.
Uživatel domku nemohl únik vody do kanalizace žádným způsobem zjistit, až ze statisícové faktury vodárenské společnosti a vysoké faktury za odběr elektrické energie.
Zvětšování objemu vody při ohřevu a stoupání tlaku v uzavřené nádobě je fyzikální zákonitost. Pokud tento tlak stoupá nad úroveň tlaku pojistného ventilu, což je výpočtem možné snadno zjistit, je nutné ho kompenzovat. Například tlakovou expanzní nádobou s membránou. To developerská firma neprovedla a ani u dalších nemovitostí neprovádí.
Jednalo se tedy o klasickou skrytou vadu, kterou by podle NOZ bylo možné reklamovat. Podle původního OZ nikoliv.
Jak se může bránit kupující nemovitosti proti developerovi, který mu svým jednáním v rozporu s obecně závaznými předpisy způsobil velkou hmotnou škodu? Byť byla kupní smlouva uzavřena podle starého OZ?
Jaká je rovnoprávnost mezi kupujícími podle starého OZ a kupujícími podle NOZ, kterým škoda vznikne v nejbližší době? Jen ta, že skryté vady mohou reklamovat delší dobu?
Je možné donutit developera, aby všechny zjištěné vady, včetně skrytých, zdarma odstranil a zaplatil náhradu škody, kterou způsobil?
Odpověď:
Také nemovitost může mít věcné a právní vady. Prodávající odpovídá za vadu spočívající v odlišné faktické výměře pozemku od výměry určené v kupní smlouvě. Druhým typem faktické vady je vada stavby, která je pro kupujícího vadou skrytou. Skrytou vadou rozumí zákonodárce především takový nedostatek, který je kupujícímu neznám a který mu zůstal neznám i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti. Zpravidla tato vada není známa ani prodávajícímu.
Jinak ovšem platí, že i na koupi nemovité věci se použije režim odpovědnosti za vady pro koupi movité věci, včetně režimu zjištění a oznámení vad, stejně jako režim volby práv z odpovědnosti za vady kupujícím, rozlišování na vady, jež jsou podstatným porušením smlouvy a na vady, které nemají tuto intenzitu (viz § 2099 a násl. občanského zákoníku) apod. I pro případ koupě nemovité věci platí v zásadě režim odpovědnosti za prodlení prodávajícího a zejména režim odpovědnosti za škodu. Pokud to povaha věci dovoluje, je třeba použít i obecného režimu kupní smlouvy, resp. dokonce obecného režimu obligačních práv (zejména § 1908 až 1980 občanského zákoníku).
Předpokladem odpovědnosti prodávajícího za skrytou vadu stavby je, že mu byla kupujícím oznámena ve lhůtě pěti let od nabytí vlastnictví ke stavbě kupujícím. Prodávající je tedy chráněn dvojím způsobem. Jednak vady, které se projeví po uvedené lhůtě, nejsou ze své povahy důvodem k odpovědnosti prodávajícího za ně. Jednak odpovědnost předpokládá, že kupující skrytou vadu v uvedené lhůtě též oznámí. Nestane-li se tak, vzniká prodávajícímu právo na námitku výjimky z odpovědnosti.
Z tohoto režimu uplatňování práv z odpovědnosti za vady stanoví zákonodárce výjimku, jež se týká jak vzniku vady, tak jejího oznámení kupujícím ve lhůtě pěti let od nabytí vlastnictví ke stavbě kupujícím. Jestliže prodávající alespoň musel vědět o skutečnosti, která byla příčinou vady („vada byla důsledkem skutečnosti“), není prodávající chráněn žádnou promlčecí lhůtou. Uplatnění práva z vadného plnění z důvodu skryté vady nepodléhá časovému omezení.
Výše uvedené platí pro nabytí nemovitostí po 1. lednu 2014, kdy nabyl účinnosti nový občanský zákoník.
Jiná situace je u případů, kdy vlastnické právo přešlo na kupujícího před 1. 1. 2014, tedy za účinnosti občanského zákoníku z roku 1964 – zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Podle této právní úpravy se použije ustanovení § 499 a násl. Podle „staré“ právní úpravy by bylo nutné rozlišovat, zda vlastník získal nemovitost na základě kupní smlouvy nebo smlouvy o dílo. S ohledem na skutečnost, že podle této právní úpravy byla základní lhůta šest měsíců a u některých věcí 24 měsíců, jsou dnes již tyto záležitosti promlčené a nelze se domáhat náhrady.
Závěrem: jestliže expanzní nádoba není podle ČSN povinná, potom při poruše pojistného ventilu vzniká nárok na náhradu jen po dobu záruční doby tohoto pojistného ventilu, tj. podle mne 24 měsíců. Je na novém majiteli nemovitosti, aby si i tyto věci ohlídal a sledoval spotřebu elektrické energie a spotřebu vody a při jejím neodůvodněném zvýšení včas hledal příčinu. Jestliže se v dotaze uvádí, že k úniku teplé vody docházelo po dobu tří let, potom se vlastník nechoval ke své věci s péčí řádného hospodáře a nelze vzniklou škodu požadovat po jiném subjektu, neboť nárok je promlčen v tříleté promlčecí lhůtě.
Odpovídal: JUDr. Zdeněk Karfík, CSc., advokát, Praha
Otázka:
V nástavbě domu s původními 33 byty, které jsou napojeny na teplo z Pražské teplárenské a.s., máme celkem 5 bytů s vlastním plynovým vytápěním. Uživatelé bytů SVJ se nyní nemohou dohodnout, jakým podílem by se měly byty s vlastním vytápěním podílet na úhradě nákladů na vytápění společných prostor. Vyhláška č. 269/2015 Sb. o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody tuto situaci neřeší a nenašel jsem ani žádnou jinou, kde bych se dopátral řešení. Jak máme ve věci dál postupovat?
Odpověď:
Tazatel má pravdu v tom, že jak poslední vyhláška č. 269/2015 Sb. o rozúčtování, tak ani žádná jiná neřeší případy, kdy je v nástavbách domu vytápění zajišťováno jiným palivem než všechny ostatní byty v domě.
Vyhláška řeší jen ty situace, kdy se někdo svévolně odpojí od stávajícího systému vytápění, nechá se vytápět okolními byty a jen občas si přitápí elektřinou nebo dokonce nebezpečným propan-butanem. Na výše zmiňovaný případ bytů v nástavbě, které jsou vytápěny plynem, a na jejichž přístavbu i systémem vytápění bylo vydáno stavební povolení, se nevztahuje.
Ve všech případech, kdy právní řád nenastavil příslušné pravidlo, zbývá jediné řešení – nechat takové pravidlo vypracovat soudním znalcem v daném oboru.
Příklad:
Společnými prostory domu se obvykle myslí vytápěné místnosti v suterénu. Spotřeba tepla otopných těles v suterénu je zahrnuta do celkové spotřeby. Ta je následně rozdělována na základní a spotřební složku.
Pro žádný z bytů by se nic neměnilo ani v případě, kdy by otopná tělesa v suterénu ITN měla. Byty s plynovým topením totiž ITN nemají, byly by zbytečné.
Pro zjištění uznatelného podílu nákladů bytů s plynovým topením na celkové spotřebě je potřeba zvolit nové pravidlo. V našem případě je to procentuální podíl výkonu otopných těles ve společných prostorách domu k celkovému výkonu otopné soustavy.
Celkový výkon otopné soustavy se spočte z typu, rozměru a počtu otopných těles v domě. Je možné použít i původní projekt vytápění, projekt na termostatické ventily nebo zaměření otopné plochy pro instalaci ITN.
Nejlépe je celý postup vidět na konkrétním případu, který je zanesen ve dvou následujících tabulkách.
- a) Do řádku 1 se vloží celková částka za teplo fakturovaná dodavatelem a procentní podíl dohodnutý pro základní a spotřební složku.
- b) V šedivé oblasti jsou konkrétní hodnoty daného domu – celkový výkon otopné soustavy i společných prostor. Pokud se bude požadovat rozúčtování základní složky podle m2, pak i plochy bytů napojených na CZT.
- c) Žlutá část udává vypočtené hodnoty. Vidíme, že podíl výkonu společných prostor je 16,34 %, což činí 43 138,42 Kč. Z této částky přísluší bytům s plynovým vytápěním 9 442,20 Kč. Hodnota se následně přenese do tabulky 2, kde se rozdělí v poměru ploch jednotlivých bytů:
Vidíme, že celková suma připadající na tyto byty je rozúčtována v poměru m2.
Rozdíl mezi celkovou částkou k úhradě 264 000 Kč a podílem nákladů na společné prostory bytů s plynovým vytápěním 9 442,20 Kč je 254 557,90 Kč. Tato hodnota se následně rozdělí na základní a spotřební složku v poměru daném vyhláškou, zde například v poměru 60 : 40.
Tímto legislativně uznatelným způsobem může každý objekt vyřešit své problémy a připravit podklad firmě, která se rozúčtováním topných nákladů zabývá. To vše bez zbytečných soudních průtahů v případě, že by nedošlo k dohodě.
Odpovídal: Ing. Miloš Bajgar, Vytápění – znalecká a projektová kancelář, Praha; člen redakční rady Topenářství instalace