Je spalinová cesta společnou částí domu?

spalinové cesty

Vedoucí a recenzent rubriky Otázky - Miloš Bajgar

Otázka:
Jsme bytový dům s 24 BJ, každá bytová jednotka má vlastní zdroj tepla - většinou plynový kotel. Dům jsme svěřili do správy stavebního bytového družstva (SBD), potřebné opravy zadává výbor SVBJ většinou s odsouhlasením shromáždění vlastníků. Při letošní kontrole podle vyhlášky byly zjištěny závady ve dvou bytech, přičemž odstranění závady v jednom z bytů je nákladné (cca 13 000 Kč). Podle názoru SBD má být hrazeno z fondu oprav. Shromáždění vlastníků nám toto určitě neodsouhlasí. Dosud si spalinovou cestu při výměně kotle hradil vždy vlastník BJ. Spalinová cesta může být součástí dodávky kotle.

Závěr revizní zprávy:
V bytové jednotce se nachází kotel s uzavřenou spalovací komorou typu IMMERGAS o výkonu do 24 kW v provedení B, který je umístěn v koupelně bytu. Spotřebič je v současné době napojen jednovrstvým přetlakovým hliníkovým kouřovodem o vnitřním profilu 80 mm rozvinuté délky 1,8 metru na jeden komínový průduch. Komínový průduch je opatřený kombinovanou ohebnou plastovou vložkou profilu 80 mm a hliníkovou pevnou komínovou vložkou profilu 100 mm. Účinná výška komínu od napojení spotřebiče paliv do sopouchu až po ústí komínu měří 7,5 metru. Na spalinové cestě byly v době prohlídky zjištěny zjevné závady:

Materiálové provedení stávající vložky neodpovídá současně připojenému spotřebiči paliv typu turbo. Spalinová cesta není v současné době plně funkční a nevyhovuje ustanovení ČSN 73 4201 pro spotřebiče třídy D1, P1. Je proto nutná výměna stávající vložky za vložku nerezovou v přetlakovém provedení P1. Po této úpravě nebude námitek k dalšímu užívání spotřebiče.

Názor SBD:
Závady jsou dle revizní zprávy na spalinových cestách v obou bytech, spalinová cesta je brána jakožto společná část domu, proto by se měla platit z fondu oprav. Závada není na kotli.

Spalinová cesta je brána jako společná část domu dle občanského zákoníku (§ 1120 – 1160), pokud prohlášení vlastníka neurčuje jinak:

„Společné části
§ 1160
(1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.
(2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.“

Prohlášení SVBJ:
V našem prohlášení spalinová cesta jako součást jednotky specifikována není.

Společnými částmi budov jsou mimo ostatní základy, zdi, střechy atd.: rozvody vody, kanalizace, plynu, elektřiny, domovní instalace, rozvody telekomunikací.

Součástí bytové jednotky je:
– zdroj tepla, bojler, veškeré její vnitřní instalace: rozvody vody, plynu, odpady
– vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky) od spínacích hodin.

Dotaz tedy zní – je spalinová cesta v našem případě součástí kotle, a tedy bytové jednotky, nebo společnou částí domu? Odvod spalin je veden vložkou ve stávajících komínech.

Předem děkuji.

Odpověď:

V dokumentaci, kterou jsem k dotazu obdržel je sice několik technických nepřesností (odkaz na neplatné znění ČSN 73 4201 z roku 2010, označení zprávy o kontrole spalinových cest jako revizní zprávy), to ale není z hlediska hledání odpovědi na položený dotaz podstatné.

Na otázku, zda konkrétní spalinová cesta je či není společnou částí domu, hledejme odpověď v Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. O úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které upřesňuje obecněji pojaté články občanského zákoníku:

„Společné části domu

§ 5
Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních, komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče,“

Podstatné tedy v tomto případě je, jakým způsobem byly komínové vložky instalovány. Na základě poskytnuté dokumentace usuzuji, že se jedná o individuální dodatečné instalace v souvislosti s uvedením jednotlivých spotřebičů do provozu. V takovém případě komínové vložky společnou částí domu nejsou. K tomu jsou jistě dohledatelné doklady o vlastní realizaci, předání díla a revizi spalinové cesty při uvedení do provozu, z nichž bude zřejmé, kdy, kdo, jak a v jaké souvislosti vložkování prováděl a tím tento názor potvrdit, případně i vyvrátit.

Odpovídal: Ing. Jiří Vrba, TNK 105 Komíny; Liberec